Quando investimos em imobiliário para construir riqueza, procuramos comprar imóveis para os tornar ativos não apenas contabilísticos, mas acima de tudo rentáveis. Hoje explico-lhe como garantir uma rentabilidade anual de 10% ou mais!

Pode pensar nisto como arrendamento agrícola, ou de terrenos; como arrendamento comercial (embora este seja um mercado mais duro e que eu recomendo para profissionais); ou como arrendamento de habitação, que é o que mais faço e onde me sinto mais confortável. Antes de mais, lembre-se sempre de investir onde desenvolver competências. Não invista em coisas que não conhece. Estude-as bem e conheça a relação entre risco e o retorno daquilo em que pretende investir.

O foco é sempre encontrar 10% de rentabilidade, entre o valor que paga e a renda que toma.

Se estiver a procurar qualquer imóvel ao preço de mercado, obviamente encontrar uma rentabilidade de 8, 10 ou 12% não será fácil de encontrar. Então, vai ter de procurar oportunidades abaixo do preço de mercado.

Como calcular a rentabilidade do investimento?

Eu calculo apenas 10 meses de rentabilidade por ano, como se durante dois meses a casa fosse ficar vazia. E porquê? Em primeiro lugar, porque a casa pode não estar plena de ocupação (um inquilino pode sair a meio do ano e posso não conseguir encontrar logo outro). Depois, pode ser necessário fazer obras na casa. Há ainda impostos para pagar, como o IMI, entre outras situações possíveis.

Então, se der 30 mil euros por um imóvel, terá de colocá-lo no mercado de arrendamento por 300 euros por mês, o que lhe dará uma renda de 3 mil euros por ano. Se der 40 mil, terá de cobrar 4 mil por ano. Se der 50 mil, terá de cobrar 5 mil euros anualmente, e assim sucessivamente. Se começar a procurar (e aviso-o já de que vai ter de procurar muito), vai perceber que encontramos algumas rentabilidades deste género.

 

Como aumentar essa rentabilidade de 10% para mais?

10% de rentabilidade num investimento imobiliário já é muito bom, mas é possível apimentar esta rentabilidade sem correr riscos inaceitáveis. Pode, por exemplo, comprar um imóvel de 50 mil euros, investindo apenas 25 mil euros de capital próprio e contraído um financiamento de mais 25 mil euros junto do banco. Estará assim a comprar um imóvel de 50 mil euros (abaixo do preço do mercado), com uma avaliação bancária de 60 ou 70 mil. Então, o banco estar-lhe-á a emprestar 25 mil euros com uma garantia de 60 ou 70 mil. Para o banco, vai ser muito simples dar-lhe este tipo de financiamento e até cobrar-lhe um spread relativamente baixo sobre o empréstimo. E assim a sua rentabilidade imediatamente duplica. Este é o único momento em que admito que se contraia algum tipo de dívida a nível pessoal.

Se tirar 5 mil euros de renda anual, com um investimento pessoal de 25 mil euros, a sua rentabilidade de 10 passou para 20%. Claro que vai ter de pagar uma determinada taxa de juro ao banco. Imaginando que vai pagar Euribor a 1% e mais um spread de 2%, ou seja, tendo um custo de 3% sobre esta dívida, a sua rentabilidade não vai ficar a 20%, mas a cerca de 17%.

A somar a essa rentabilidade, temos ainda a valorização média do imóvel. Em média, no longo prazo os imóveis tendem a valorizar-se 6% ao ano. Ou seja, no final vai ficar com uma rentabilidade de 24,5 %, dobrando o capital investido em menos de 4 anos.

 

O que precisa garantir para conseguir DE FACTO fazer este tipo de investimento e com esta rentabilidade?

  • Mantenha-se conservador em relação à dívida. Em vez de fazer 50% de financiamento, às vezes, as pessoas já estão a fazer financiamentos de 70 e 80%, ou mesmo a financiar a totalidade do imóvel.
  • Não vá atrás de valores de rentabilidade muito superiores a 10, 15 ou 20%. Lembre-se de que o Warren Buffett foi por várias vezes foi considerado o homem mais rico do mundo, e a rentabilidade média da sua carteira de investimentos é de cerca de 22%. Por isso, não seja ganancioso. Porque quando desequilibramos a relação risco-retorno, facilmente o risco se sobrepõem ao retorno.
  • Garanta o recebimento das rendas. Eu recomendo a realização de seguros de arrendamento, finanças e garantias.
  • Tenha uma massa crítica em termos de poupança. Para ter apenas 50% de dívida precisa de ter acumulado metade do valor a que vai comprar o imóvel.

 

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Paulo de VilhenaJonnyLuis MacedoNuno Recent comment authors
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Nuno
Visitante
Nuno

Basicamente o que diz é um retorno financeiro de 10% mas não fala em quanto tempo demoraria a recuperar o investimento, pegando no seu exemplo seriam dez anos só para recuperar.
Entendi bem?

Paulo de Vilhena
Visitante

Boa tarde Nuno. Muito agradecido pelo seu comentário. Sim é um retorno de 10% ao ano. Ao fim de 10 anos terá um retorno acumulado de 100% do investimento. Adicionalmente mantém o imóvel no seu ativo. ~nb

Luis Macedo
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Luis Macedo

Boa noite Caro Nuno, no exemplo que deu obtinha 18,5%, não percebi como é que chegou a esta percentagem.
Custo financiamento=25000€*0.03=750€
Rendibilidade 5000€-750€=4250€ 4250€/25000€=17%

Paulo de Vilhena
Visitante

Boa tarde Caro Luís. Muito agradecido pelo seu comentário e por ter reparado nesse lapso. Realmente o Luís tem razão e vou fazer a correção no artigo 😉 ~nb

Jonny
Visitante
Jonny

Alugar uma casa de 50M€ (uma espelunca) por 500€ por mês não é real. O mais normal é alugar uma casa de 250.000€ por 1000€/mês e rezar para que lhe paguem todos os meses…logo a rentabilidade é completamente diferente. porque alugar uma casa de 250.000€ por 2.500€, não existe. Além disso, tudo é maravilhoso com as casas a valorizarem…..quando entrarmos na rota descendente….o que ganha na renda não chega para cobrir o que perde em valor da casa. Comprar agora em alta é um disparate para investir, agora é para vender, não é para comprar. É como na bolsa, os… Read more »

Paulo de Vilhena
Visitante

Olá, @Jonny, desde já muito obrigado pelo seu feedback. Como explico nos meus artigos, encontrar este tipo de rentabilidades passa por procurar oportunidades no mercado imobiliário. Dificilmente conseguirá encontrar este tipo de rentabilidades se comprar um imóvel ao preço de mercado. ~nb