Como ter uma rentabilidade de 10% num investimento imobiliário?

Quando investimos em imobiliário para construir riqueza, procuramos comprar imóveis para os tornar ativos não apenas contabilísticos, mas acima de tudo rentáveis. Hoje explico-lhe como garantir uma rentabilidade anual de 10% ou mais!

Pode pensar nisto como arrendamento agrícola, ou de terrenos; como arrendamento comercial (embora este seja um mercado mais duro e que eu recomendo para profissionais); ou como arrendamento de habitação, que é o que mais faço e onde me sinto mais confortável. Antes de mais, lembre-se sempre de investir onde desenvolver competências. Não invista em coisas que não conhece. Estude-as bem e conheça a relação entre risco e o retorno daquilo em que pretende investir.

O foco é sempre encontrar 10% de rentabilidade, entre o valor que paga e a renda que toma.

Se estiver a procurar qualquer imóvel ao preço de mercado, obviamente encontrar uma rentabilidade de 8, 10 ou 12% não será fácil de encontrar. Então, vai ter de procurar oportunidades abaixo do preço de mercado.

 

Em que áreas geográficas se consegue encontrar este tipo de rentabilidade?

Provavelmente o sítio mais difícil, a nível nacional, será Lisboa, porque é onde os preços mais crescem e onde são mais caros (não quer dizer que não haja oportunidades mas serão claramente menos óbvias). É muito mais fácil em cidades relativamente mais pequenas como, por exemplo, Setúbal, Leiria ou Braga, onde a eficiência de preços já funciona de uma maneira completamente diferente. A tendência será em cidades de dimensão média.

Em cidades com universidades, pode comprar um imóvel para arrendar a estudantes. As rentabilidades são usualmente muito boas, e os incidentes de não pagamento da dívida costumam ser francamente menores.

Temos ainda cidades de grande fluxo turístico, onde podemos fazer arrendamento turístico sazonal, e aí Lisboa volta a ser uma opção. Este tipo de investimento dá outro trabalho, mas tem uma rentabilidade muito boa.

 

Como calcular a rentabilidade do investimento?

Eu calculo apenas 10 meses de rentabilidade por ano, como se durante dois meses a casa fosse ficar vazia. E porquê? Em primeiro lugar, porque a casa pode não estar plena de ocupação (um inquilino pode sair a meio do ano e posso não conseguir encontrar logo outro). Depois, pode ser necessário fazer obras na casa. Há ainda impostos para pagar, como o IMI, entre outras situações possíveis.

Então, se der 30 mil euros por um imóvel, terá de colocá-lo no mercado de arrendamento por 300 euros por mês, o que lhe dará uma renda de 3 mil euros por ano. Se der 40 mil, terá de cobrar 4 mil por ano. Se der 50 mil, terá de cobrar 5 mil euros anualmente, e assim sucessivamente. Se começar a procurar (e aviso-o já de que vai ter de procurar muito), vai perceber que encontramos algumas rentabilidades deste género.

 

Como aumentar essa rentabilidade de 10% para mais?

10% de rentabilidade num investimento imobiliário já é muito bom, mas é possível apimentar esta rentabilidade sem correr riscos inaceitáveis. Pode, por exemplo, comprar um imóvel de 50 mil euros, investindo apenas 25 mil euros de capital próprio e contraído um financiamento de mais 25 mil euros junto do banco. Estará assim a comprar um imóvel de 50 mil euros (abaixo do preço do mercado), com uma avaliação bancária de 60 ou 70 mil. Então, o banco estar-lhe-á a emprestar 25 mil euros com uma garantia de 60 ou 70 mil. Para o banco, vai ser muito simples dar-lhe este tipo de financiamento e até cobrar-lhe um spread relativamente baixo sobre o empréstimo. E assim a sua rentabilidade imediatamente duplica. Este é o único momento em que admito que se contraia algum tipo de dívida a nível pessoal.

Se tirar 5 mil euros de renda anual, com um investimento pessoal de 25 mil euros, a sua rentabilidade de 10 passou para 20%. Claro que vai ter de pagar uma determinada taxa de juro ao banco. Imaginando que vai pagar Euribor a 1% e mais um spread de 2%, ou seja, tendo um custo de 3% sobre esta dívida, a sua rentabilidade não vai ficar a 20%, mas a cerca de 18,5%.

A somar a essa rentabilidade, temos ainda a valorização média do imóvel. Em média, no longo prazo os imóveis tendem a valorizar-se 6% ao ano. Ou seja, no final vai ficar com uma rentabilidade de 24,5 %, dobrando o capital investido em menos de 4 anos.

 

O que precisa garantir para conseguir DE FACTO fazer este tipo de investimento e com esta rentabilidade?

  • Mantenha-se conservador em relação à dívida. Em vez de fazer 50% de financiamento, às vezes, as pessoas já estão a fazer financiamentos de 70 e 80%, ou mesmo a financiar a totalidade do imóvel.
  • Não vá atrás de valores de rentabilidade muito superiores a 10, 15 ou 20%. Lembre-se de que o Warren Buffett foi por várias vezes foi considerado o homem mais rico do mundo, e a rentabilidade média da sua carteira de investimentos é de cerca de 22%. Por isso, não seja ganancioso. Porque quando desequilibramos a relação risco-retorno, facilmente o risco se sobrepõem ao retorno.
  • Garanta o recebimento das rendas. Eu recomendo a realização de seguros de arrendamento, finanças e garantias.
  • Tenha uma massa crítica em termos de poupança. Para ter apenas 50% de dívida precisa de ter acumulado metade do valor a que vai comprar o imóvel.

 

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Paulo de VilhenaNuno Recent comment authors
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Nuno
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Nuno

Basicamente o que diz é um retorno financeiro de 10% mas não fala em quanto tempo demoraria a recuperar o investimento, pegando no seu exemplo seriam dez anos só para recuperar.
Entendi bem?

Paulo de Vilhena
Visitante

Boa tarde Nuno. Muito agradecido pelo seu comentário. Sim é um retorno de 10% ao ano. Ao fim de 10 anos terá um retorno acumulado de 100% do investimento. Adicionalmente mantém o imóvel no seu ativo. ~nb