Comprar ou arrendar casa - Qual a melhor opção? | Paulo de Vilhena

Regra geral, somos educados ao longo da nossa vida a pensar que ter casa própria é o maior, e mesmo o melhor, investimento da nossa vida. Mas, se a nossa intenção for alcançar a independência financeira ou construir riqueza, será que isto é verdade?

Eu costumo dizer que a casa é um mal necessário. Do ponto de vista da gestão dos ativos, ter casa própria gera uma série de despesas, nomeadamente um encargo com a casa propriamente dita, independentemente da forma como a compramos.

Se pagarmos a pronto, temos uma saída de dinheiro que no futuro não vai gerar nenhum tipo de entradas, ou seja, não vai gerar nenhum tipo de fluxo de caixa favorável para nós. Imaginem que eu gasto 300 mil euros a comprar uma casa para habitação. Se eventualmente um dia a quiser vender, ainda que a valorização média ao longo do tempo dos imóveis tenda a ser de 6%, a venda gerará impostos em sede de mais-valias e, portanto, 6% será remuneração bruta sobre o imóvel. Ou seja, depois de pagar os impostos sobre mais-valias a remuneração será claramente inferior a isso.

Há pelo menos três classes de ativos que acredito que geram uma remuneração superior a esta. São eles:

  • As obrigações

    As obrigações remuneram também à volta dos 6% em termos médios, sendo que estes ativos depois pagam rendimentos (ou seja, são cupões em sede de imposto sobre os rendimentos).

  • As ações

    Estes ativos taxam em sede de mais-valias quando são vendidos. Mas há uma série de estratégias para não termos de vender as ações, ou pelo menos a sua totalidade. É mais fácil ser fiscalmente eficiente no que respeita às ações do que no que respeita a um imóvel. Mesmo assim as ações têm uma remuneração média ao longo do tempo de cerca de 10%. Ao passo que o imóvel para habitação tem uma remuneração média de cerca de 6%.

  • Os imóveis para arrendamento

    Estes imóveis podem gerar uma remuneração superior à da venda de um imóvel desde que sejam para arrendamento. O que eu normalmente defendo é que casa própria, do ponto de vista das finanças pessoais, é um mau investimento. Mas se eu tiver habitação ou imóveis para arrendamento torna-se um melhor investimento, porque para além da valorização média de 6%, geram um fluxo de caixa mensal contínuo.
    Se eu comprar um imóvel por 300 mil euros e arrendá-lo com uma rentabilidade líquida de 3 mil euros por ano. Com estes valores, vou gerar uma rentabilidade de 10%, a que posso somar a rentabilidade de 6% da valorização média do imóvel.

 

Mas já que ter casa é um mal necessário, porque precisamos de uma habitação para viver, devemos comprar ou arrendar?

Sempre que o valor da renda anual for menos de 4% do valor de venda do imóvel, o arrendamento é uma melhor opção.

Esta é a regra essencial (que, como todas as regras, pode ter algumas exceções).

Vejamos: tem um imóvel que custa 400 mil euros. Se a renda anual for até 16 mil euros, o arrendamento é uma melhor opção que a compra. Mas se a renda anual for superior a 16 mil euros, então a compra já poderá ser uma melhor opção. Ora, tudo vai depender do mercado e dos valores das rendas.

 

Então, quais são as contas que precisamos fazer para saber qual é a melhor opção? Eu explico-lhe no vídeo abaixo.

O ponto crítico é o valor da renda.

Nas principais cidades do país (Lisboa ou Porto, por exemplo), a aquisição a estas condições de mercado pode ser uma melhor solução, porque uma casa de 400 mil euros pode custar 1500 euros de renda por mês, ou mesmo mais, e isso é mais do que 4% do valor da casa.

Portanto, quando for escolher se vai comprar casa ou arrendar, lembre-se SEMPRE de avaliar o valor da renda. Se esse valor estiver abaixo de 4% do valor da imóvel, então será mais rentável arrendar. Se o valor da renda estiver acima de 4%, provavelmente valerá mais comprar a casa.

Lembre-se também de que, quanto mais caro foi o imóvel, provavelmente mais despesas vai gerar, com eletricidade, água, manutenção de jardim, piscina, etc. E todas estas despesas são capacidade de investimento que perde. Quanto mais investir no seu imóvel, menos dinheiro liberta para os seus investimentos. Se a sua intenção for acumular riqueza, quanto menos cara for a sua casa, maior capacidade de libertação de dinheiro terá para preparar uma poupança.

 

Foi útil esta explicação? Partilhe comigo a sua opinião e/ ou experiência sobre este assunto na caixa de comentários abaixo. E Leia aqui outros artigos sobre como gerir as suas finanças pessoais de forma a alcançar a independência financeira.

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